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厂房出租该如何税筹?员工提出的一个小方案用处竟然这么大!

admin10个月前 (09-28)沧州产业信息37

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  案例分享:目前有一家房地产公司开发了一片工业园区(我们暂且称为A公司叭),工业园区设计成独立的仓库和厂房,该工业园区开发完成以后,房地产公司作为自持物业对外出租,但是由于工业园区所处地理位置相对偏远,出租率不是很理想,A公司为了吸引客户,想到了推出头部年免租的营销政策,这样从第二年才开始计算租金。

  下面是厂房对外出租的情况:A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司,该厂房财务核算的资产原值为1500万元(含土地),厂里的员工提出了有关出租条件的两个方案:

  方案一:2018年免租金,2019年租金100万,2020年租金100万,合同三年签订一次;

  方案二:2018年至2020年租金200万元,合同三年签订一次。

  小编对关于增值税和房产税进行了一下纳税分析:

  1.增值税:我国按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务,提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%,征收率为5%。根据国家税务总局公告规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于视同销售服务。

  那小编得到的结论是:对于出租土地或房屋等不动产,如果协议中约定有免租期的,免租期间无需视同销售,也就是说免租期期间无需视同销售缴纳增值税,两方案增值税处理一致。

  2.房产税:我国对于出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  合同签订方式如果为头部年免租,应缴纳房产税:

  2018年应缴房产税:1500*(1-20%)*1.2%=14.4万元(假设当地房产税按房产原值减除比例为20%)

  这里小编得到的结论是:房产租赁,“免租金”期间仅免增值税,但房产税要按房产余额缴纳,因此,房产租赁合同不要写有“免租金”字样,而应以降低整个租赁期租金方式体现。

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