河北沧州高新区“区中园”AB面
距离北京向南不到1小时高铁车程的河北省沧州市高新区（以下简称“沧州高新区”），正试图抓住京津冀协同发展战略机遇，以“产业+”为突破口加速谋变。
然而，中国房地产报记者在走访中发现，沧州高新区少数“区中园”虽已建成多年，但因企业入驻率低下，产业集聚远未形成规模，园区楼宇整体利用率不足35%，大片写字楼和厂房处于长期闲置。据了解，“招商难，难招商”成为沧州高新区多个产业园区的普遍难题，当下又因疫情持续影响，迫于经济下行压力，一些企业纷纷暂缓投资或计划异地搬迁。当地招商工作进展异常缓慢背后，一些“区中园”厂房、土地等资源闲置现象开始显现。
这其中，始建于2012年的河北工业大学科技园（沧州）园区，园区楼宇仍有多处空置；2019年底建成启用的沧州北航科技园楼宇和厂房闲置率更高，至今多数建筑仍处于毛坯房状态，楼宇周围荒草丛生；沧州国际机器人产业园东侧所圈地块(项目二期)，上百亩土地圈而不建撂荒多年；沧州高新区国风北大道蕞北端大片土地已被围挡圈起，围挡内杂草遍地，同样处于长期撂荒状态。
近日，沧州高新区召开开展“三大攻坚战”暨“两转两促三思考”思想大讨论实干大行动动员大会，该区管委会主要负责人号召全区上下进一步认清形势，找准问题，自我加压，鼓足干劲，全力抓好三季度经济工作，确保高质量完成全年目标任务。
该负责人认为，面对当前严峻形势，高新区应拿出超常规的状态作风、超常规的干劲拼劲、超常规的思路举措，谋求突破性进展，改变当前工作不力、发展缓慢的局面。
“个性化定制厂房，一企一方案。”值得一提的是，在中关村科技园丰台园（沧州）协同示范园（以下简称“沧州协同发展示范园”），以高标准建设和寻求差异化服而建设的“区中园”，亦可以体现产城融合的创新发展步伐。
谋变经济突围，既要拿出超常规的工作思路和工作干劲，又要守住政策红线规范推进。或是摆在沧州高新区面前的一道难题。
今年初，《沧州市促进高新技术产业开发区高质量发展实施方案》一纸文件由沧州市官方印发，该“方案”重点提及高新区应加快推进产城融合发展步伐。在此之前，沧州市委主要负责人也曾提出：“进一步完善和提高高新区产城融合，是建设生态宜居美丽沧州的题中应有之义。”
沧州高新区管委会在其官网公布的总体发展思路为“搭平台、聚产业、抓创新”。以搭平台为例，除了5大（区中园）创新创业服务平台外，还建有东北电力大学（沧州）科技园（孵化基地）等，仅分布在高新区求是大道东西两侧的产业园区多达4处，平均每处“区中园”占地面积百亩以上，动辄投资数十亿元，标准厂房和现代办公楼宇等设施齐备。
不过，部分园区因异化发展和企业入园率低下等原因，发展前景不容乐观。面对这一发展瓶颈，沧州高新区产业园在招商“突围”中依旧步履维艰。
为了招揽企业入园，位于沧州高新区国风北大道西侧的东北电力大学（沧州）科技园（孵化基地）直接在门口显著位置处打出厂房、办公出租的招商广告，以期寻找有意向企业入驻。不过，这丝毫没有缓解该园区难招商的现状。“受疫情影响，为充分利用闲置的多处厂房，招租广告贴出大半年，前来咨询的企业和个人少得可怜。”进出该园区大门口值守保安人员如是说。
即便是起步早发展较为成熟的沧州河北工业大学科技园区，园区楼宇仍有多处空置，甚至有已入驻园区的企业主开始搬离，并贴出租售自持该园区楼宇的广告。不仅如此，该园区入驻企业可谓“大杂烩”，涉足产业有教育培训、汽车租赁、钢材零售、服装******等。这些产业似乎并未在该园区对外宣称目前入驻企业主要涉及智能装备、新材料、信息技术、电子商务和文化创意等产业之列。
据公开资料显示，河北工业大学科技园（沧州）园区始建于2012年，是由河北工业大学与天津新华投资集团合作建立的综合科技园区，总投资22亿元，占地380亩，总建筑面积55万平方米。主要建设科技企业孵化器、加速器等板块，重点培育发展电子信息、精密仪器、生物医药、新材料、环保节能、文化创意等六大产业，建设集孵化、研发、生产为一体的现代设施完备的大学科技园区。
随后，记者拨通该园区企业服务中心电话后了解到，目前该园区仍有部分空置楼宇对外出租，入驻该园区企业只要具备营业执照即可，入园产业不限定类别。
相比之下，沧州北航科技园内楼宇和厂房闲置率更高。资料显示，该项目总投资7.14亿元，占地200亩，建筑面积为17.2万平方米，是北京航空航天大学与沧州高新区采用PPP模式合作共建的科技平台，依托北京航空航天大学科研力量和科技服务能力,建设以智能装备、新材料、信息服务为主导产业的科技园区。该园区早在2019年底建成启用，园内除了3栋为高层写字楼宇外，其余23栋单体建筑均为3-4层标准厂房，集生产、研发与办公于一体，按照园区规划，组合成16个单元综合体。彼时，该园区建设方有关负责人曾表示，虽然项目还处于建设期，但已吸引了30多家企业签约入驻。
然而，记者在该园区走访时发现，临近园区入口处约3、4栋多层办公楼已被“记忆莲”、“嫦娥智能”、“凤凰网”等公司机构使用，随后记者分别走进已启用的楼宇内了解到，除了上述几家企业入驻外，鲜有企业在此办公。记者环绕整个园区，多数建筑均处于毛坯房状态，楼宇周围杂草丛生，建筑材料肆意摆放，裸露在路面的雨污井口（未遮盖）随处可见，整体貌似呈现出一片疑似烂尾的景象。
在沧州北航科技园4号楼2层园区招商办公室，有招商专员向记者介绍，该园区厂房、办公写字楼对入园企业只租不售，可短租3年，也可一次性长租10余年。与此同时，对入园企业几乎不设置门槛，轻型生产类和办公研发类的企业均可入园。截至目前，除了一期工程3#、4#、5#、12#等4栋组合楼宇使用外，其他建筑处于空置状态，园区整体建筑利用率不到35%。这位招商专员还向记者补充称，该园区沿街的一栋高层写字楼，现已被一家已签约企业整体用来做酒店使用。目前，该园区已签约和入驻园区企业累计约30家。
企业入园率低已成为沧州高新区产业园区的“老大难”问题，但更令人担忧的是，面对这一发展窘境，有产业园区已发展变味或异化成地产项目。
在外界看来，与沧州北航科技园仅一路之隔的高楼大厦，很难想象建于2015年、是沧州高新区为搭建国际机器人产业园平台而建的配套厂房等设施。如今，机器人产业园字样标识早已不见踪影，取而代之的是具有地标性建筑的高档办公大厦和现代化写字楼。入驻大厦的业主，多数为当地官方机构和一家财险企业。
据悉，沧州国际机器人产业园项目作为省重点项目，号称总投资26亿元，占地550亩，规划建设科研孵化区、产业服务区、装备制造区、展览展示区、机器人大厦等。当年对外宣称项目达产后，年产值可达16亿元，利税7.5亿元，将成为华北地区机器人生产聚集区，对促进沧州机器人产业发展，推进产业转型升级具有重要战略意义。
起步较早的河北工业大学科技园（沧州）园区，同样也未剥离从事地产销售影子。
“沧州准现房写字楼，50年大产权，面积区间50平方米至120平方米不等，售价仅4000元/平方米。”河北工业大学科技园（沧州）园区其厂房（办公楼宇）早在2014年开始在网上热销，吸引了不少企业和个人购买，有数据统计，该园区吸引近120家中小微企业入驻。
“看似园区形成一定产业集聚，实际上企业主是冲着购买房产而来。”一位熟知沧州高新区产业园区运营的业内人士向中国房地产报记者表示，河北工业大学科技园（沧州）园区这一运营模式至今仍在继续。该园区在现有办公研发楼宇处于部分闲置的情况下，园区西侧再次开发建设三期楼宇工程，新建楼宇同样传出欲对外销售的信息，只是该工程目前处于停工未完工状态。对此，记者再次电话咨询该园区企业服务中心获悉，建设中的三期楼宇同样用于园区企业办公与研发，50年产权,可租可售。至于为何停工，该中心工作人员并未正面回应。
“有园区，没有产业，或是当下沧州高新区少数产业园区的真实写照。”这位业内人士还向记者表示，如果这些园区没有精准的产业定位和园区的差异化，产业集聚将成为一句空话，长此以往很难继续存活，造成园区厂房、土地等资源闲置和撂荒。有迹可循的是，沧州机器人产业园东侧所圈地块(项目二期)，足有上百亩土地圈而不建撂荒多年，背离了土地节约集约利用的发展初衷。
沧州高新区辖区多个被圈地块同样处于长期撂荒状态。8月11日，中国房地产报记者在沧州高新区国风北大道蕞北端附近发现，一条没有标识的东西大道沿线两侧大片土地已被围挡圈起，由于时间久远，被圈围挡已被雨水冲刷的锈迹斑斑。围挡内已是荒草遍地，丝毫没有破土动工迹象。
“土地已圈占多年，数千亩土地就这样荒着，看着就让人心痛”。家住在沧州高新区附近的村民老李告诉记者，成片撂荒的土地有两三千亩，之前全部属于周边村庄的口粮田（耕地），自从被征用后村民就放弃了耕种撂荒至今，一些曾经由村民种植的果林树苗也被遗弃在杂草丛中。“地方有规定，被圈占的土地，宁可荒着，也不让再种植庄稼。”村民老李说。不过，有着田园情怀的当地少数村民，还是在成片被圈地块上开荒一块“巴掌”大小菜田，种点应季菜和农作物。
在产城融合大势所趋之下，产业园区概念每一天都有新的深化。记者在沧州高新区走
8月14日，中国房地产报记者在沧州协同发展示范园施工现场看到，该项目科研楼、标准厂房等基础设施相继建成。5栋幕墙灰白相间且建筑风格统一的楼宇沿街一字排开，与此同时，园区内还建有10余栋标准厂房。研发总部在北京、生产转化在沧州的协同发展示范园区已经初见成效。据现场项目公示牌显示，沧州协同发展示范园位于高新区求是大道蕞北端东侧，由沧州高新区开创工业园区发展有限责任公司投资建设。园区占地296.12亩，总投资约14亿元，总建筑面积约27.9万平方米，预计今年底前项目全部建成投产。
“按照高新区产业规划，沧州协同发展示范园重点承接高端装备制造、军民融合产业、轨道交通产业、节能环保产业，打造总部、研发在北京，生产转化在沧州的协同发展标杆项目。”沧州协同发展示范园现场值守相关负责人在接受中国房地产报记者采访时如是说。
这一说法，同样得到了沧州高新区官方佐证。据沧州高新区投资促进局有关负责人介绍：“该示范园是由沧州高新区与北京中关村丰台科技园合作共建的沧州协同示范园，是为北京丰台园的企业量身打造的专属承载平台。该示范园的规划设计借鉴了中关村东升产业园区建设理念，规划了以高端定制区、标准厂房区、综合孵化及配套服务区为主的三大功能区，可以根据企业需求进行个性化定制，合作方式灵活多样。”
“我们来沧州高新区是他们的真情打动了我们。”据了解，中实净化公司是首个入驻该示范园的北京企业，公司生产的果蔬净化器曾荣获国家科技进步二等奖。中实净化公司总经理牟波说：“从项目洽谈开始，他们就全程跟踪服务，及时掌握企业用水、用电、生产工艺、入驻厂房布局等需求，确保精准对接。现在看，我们来这里，是来对了。”
“个性化定制厂房，一企一方案。”沧州高新区建投公司副总经理王岳林也曾公开表示，对所有正式签约入园企业，都针对性规划设计了功能配套、设施先进的厂房，满足入驻企业的特定需求。同时，还与中关村哈工大先进技术研究院正式签约，在沧州协同发展示范园内联合共建中关村哈工大先进技术研究院(沧州)基地项目，为该示范园提供有力的人才支撑和科技支撑。
值得一提的是，以高标准建设和寻求差异化服而建设的沧州协同发展示范园，仅是当地官方布局多个“区中园”产城融合发展的一个侧写。为了承载更多的产业化龙头企业，该区还搭建有北京航空航天大学科技园、清华启迪孵化基地、河北工业大学科技园、国际机器人产业园、沧州北航科技园（又名沧州高新区产业新城）、科技型小微企业辅导园等5大创新创业服务平台，为引进华为云计算大数据中心、海洋输油管复合新材料、北京优美特高分子材料等项目，打造京津冀协同发展产业转移示范标杆。
无论是今年初印发的《沧州市促进高新技术产业开发区高质量发展实施方案》，还是日前召开的沧州高新区召开开展“三大攻坚战”暨“两转两促三思考”思想大讨论实干大行动动员大会，都可以看到沧州市委市政府高层希望高新区在规划理念和发展思路上进一步提高和完善的迫切。
8月16日，北京环策智库研究员夏胜峰在接受中国房地产报记者采访时表示，产城融合不是简单意义上建几个园区，引几个产业，造几处房子。过去园区因遇到各种各样的因素，很容易就把专业园区做成大杂院。随着产业园区运营逐渐成熟并快速发展后，精准的产业定位和园区的差异化必不可少。与此同时，要更加注重产业与城市的并行发展。
夏胜峰分析认为，园区产业与园区地产如何匹配协调是件长期工程，不可能一蹴而就，其直接作用影响产业的迁徙与集聚、土地的集约、城市功能的完善等方面的统筹。
产城融合首先要考虑产业园科学布局原则，要做好产业规划，引入龙头企业，打造完整的产业链，形成产业集群。并为企业做好各种配套服务，进而配套建设教育、医疗等设施，从而使产业新城功能不断完善，促进产业与新城之间协调发展。其次，要把控产城融合的比例，控制房地产开发强度、规模和体量，防止房地产过度开发，造成土地占用和资源浪费。再次，等园区产业发展到一定程度，需要增大住房建设的时候再去建设，前期要与产业规模相适应，避免出现“只见新城不见产业”等问题。
迎来京津冀协同发展战略机遇的沧州高新区，或正以“产业+”为突破口，试图加速谋变。面对全新的挑战，产城融合的发展方向应如何把控？沧州高新区的“大考”远未结束。
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