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6月50城住宅平均租金微跌多地发布保租房筹集计划

admin9个月前 (09-28)沧州产业信息39

　　随着各项支持政策的密集出台，住房租赁市场发展进入加速期，给房地产开发企业、装修装饰企业等各相关企业提供了新的发展机遇。中指研究院将持续跟进住房租赁市场相关动态，定期发布住房租赁市场月报，为市场参与者提供更多信息与数据支持。

　　政策动向：深圳、青岛、保定等多地发布保租房筹集计划；深圳、上海等地加强保租房金融支持力度；北京、武汉、呼和浩特为毕业生租赁住房提供政策支持。

　　市场运行：2022年6月，50城住宅平均租金37.3元/平米/月，上半年50城住宅平均租金累计下跌1.05%；6月环比下跌0.19%，跌幅较上月收窄0.04个百分点；同比下跌1.98%。根据租客问卷调查数据，主力租客客群是一批90后、未婚、高学历人群；整体月租金主要分布在1000-5000元；通勤距离是租房时考虑的首要因素。

　　企业动态：上海城投发行上海首单长租公寓CMBS；华润有巢成都首个住房租赁大社区项目落地。

　　《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年6月）》

　　《2022年上半年中国商铺租金指数研究报告》

　　《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》

　　· 湖北：部分保租房可实现先租后售

　　6月22日，湖北省住建厅印发《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，提出加快解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。《意见》提及，各地、各部门、各单位要切实增加有效供给，摸清住房需求，对接市场资源，采取购买、改建、改造、租赁、新建等多种方式，提供多元化的租购住房产品。其中，部分符合条件的保障性租赁住房可实现先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。已交的租金，可以计入购房款。

　　湖北的政策具有一定的创新性，首次提出保租房可先租后售，而且已交租金可计入购房款，打通了租房与购房之间的通道，为促进租购并举住房制度的建设又提供了新的思路。

　　· 重庆：出台15条促进房地产业良性循环和健康发展措施，进一步增加市场租赁住房供给

　　6月15日，重庆发布《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，在支持新市民和人才安居、落实差别化住房信贷政策、推动租赁市场稳步发展等领域出台了15条重点举措。其中，在推动租赁市场稳步发展方面，《措施》提出增加市场租赁住房供给，在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区（医院）等人口集聚区新增市场租赁住房；研究制定支持租赁住房发展的配套政策，着力解决落户、上学、就业等基本公共服务问题，逐步实现教育、医疗、养老、救助、法律援助等基本公共服务的租购同权。

　　· 青岛：支持存量非居住房屋改建保租房

　　6月17日，青岛市住房制度改革和住房保障工作领导小组印发《关于支持存量非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》。《通知》鼓励符合要求的房屋不动产权利人或受其委托实际开展租赁运营的企业（机构），将商业、办公、酒店（宾馆）、厂房、仓储、科研教育等房屋，改建为保租房，并按规定享受补助资金、税收减免、民用水电气暖及金融信贷等优惠政策支持。

　　· 昆明：发布保租房市场监管新规，保租房租金不超过市场租金85%

　　6月22日，昆明市住建局发布关于公开征求《昆明市保障性租赁住房管理实施细则（征求意见稿）》的公告。《细则》从房源管理、准入管理、租赁管理、退出管理、监督管理等方面作了详细规定。《细则》提出，保租房项目产权或运营（管理）单位应当委托专业机构评估同地段同品质市场租赁住房租金，保租房租金标准综合考虑房屋建设、维修和运营管理成本等因素，按照不超过市场租赁住房租金的85%执行；市场租金评估周期原则上不低于两年。

　　· 雄安新区：发文加强住房租赁市场规范管理，引导社会机构参与住房租赁市场

　　6月12日，雄安新区管委会印发《关于雄安新区住房租赁市场健康发展和规范管理的指导意见（试行）》。《指导意见》对培育和发展住房租赁市场的具体措施、规范租赁行为、加强住房租赁服务管理等提出了明确要求。《指导意见》鼓励雄安新区和北京疏解的国有企事业单位、房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，引导社会机构参与住房租赁市场，有效增加市场供给主体。同时还提出建立投用住房租赁信息化服务平台、住房租赁交易信息平台间互联互通、强化合同备案信息在公共服务领域应用、发挥租赁价格指导作用等重点举措。

　　· 深圳：2022年计划筹建保租房不少于9.3万套（间）

　　6月28日，深圳市住建局发布《深圳市住房发展2022年度实施计划》。根据《计划》，2022年，深圳计划建设筹集公共住房不少于12万套（间），包含公共租赁住房不少于1.2万套（间）、出售型公共住房不少于1.5万套、保租房不少于9.3万套（间）；计划基本建成（含竣工）公共住房2.7万套（间）；计划供应分配公共住房不少于6.5万套（间），其中保租房不少于4万套（间）。

　　· 青岛：十四五期间计划筹集保租房21万套（间），2022年4.5万套（间）

　　6月17日，青岛出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。根据《意见》，至十四五末，青岛全市保租房数量将达到21万套（间），占十四五期间新增住房供应总量的30%。

　　6月6日，青岛住建局发布《关于调整和落实2022年保障性住房建设筹集任务的通知》，对2022年保障性住房建设筹集任务进行调整。各区（市）重点落实4.5万套（间）保障性租赁住房、0.1万套公共租赁住房建设筹集任务。

　　· 保定：十四五期间计划建设筹集保租房1.2万套

　　6月，保定印发《保定市加快发展保障性租赁住房实施办法》。《办法》提出，十四五期间，保定市计划建设筹集保租房1.2万套，主要面向符合条件的新市民、青年人，解决其阶段性住房困难问题，并采取实物配租与租赁补贴相结合的方式，多渠道解决保障对象的居住问题。

　　· 乌鲁木齐：十四五期间新增保租房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%

　　6月16日，乌鲁木齐出台《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》。根据《方案》，十四五期间，乌市新增保租房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%，每年新增保租房筹集数量力争达到当年商品住房新增供应量的30%，着重解决新市民、青年人等群体住房困难问题。其中，2022年，乌鲁木齐计划筹集新建保租房22881套，包括市区两级国企集中建设7个项目共15786套。

　　· 沧州：十四五期间计划筹集保租房5000套

　　6月14日，沧州印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施办法》，提出十四五期间全市计划建设筹集保租房5000套，其中2022年新增2000套，2023年至2025年每年新增1000套，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

　　· 深圳：支持向保租房自持主体提供长期贷款

　　6月28日，深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳证监局联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》。《方案》提出，支持银行业金融机构以市场化方式向保租房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保租房的住房租赁企业提供贷款，扩大保租房的供给，进一步满足居民的租房需求。

　　· 上海：银保监局等三部门联合发文，对保租房建设给予优惠利率政策

　　6月，上海银保监局、中国人民银行上海分行、上海市地方金融监督管理局联合印发《关于做好新市民金融服务工作的通知》，在住房租赁方面，《通知》鼓励对保租房建设给予优惠利率政策；支持上海市住房租赁公共服务平台建设，拓宽新市民住房租赁渠道；鼓励开展出租人责任保险、承租人责任保险，探索保险+服务模式。

　　· 浙江：加强对三孩家庭住房保障，保租房租金不高于市场租金85%

　　6月27日，浙江省住建厅发布《关于支持推进浙有善育工作的若干意见》，在住房租赁领域，《意见》提出对符合公租房保障条件的三孩家庭，在公租房户型选择、租金和公租房租赁补贴上予以适当照顾。同时，鼓励国有企事业单位投资运营的保租房面向三孩家庭出租的，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的85%确定租金。

　　· 北京：加强毕业生安居留京支持，近千间保租房开放登记

　　为帮助新毕业大学生安居，北京启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作。首批面向新毕业大学生的4个保租房项目分别位于朝阳、海淀、房山、昌平四区，房源共653套、近1000间，均为全装修交付，且房源租金低于市场水平。

　　· 武汉：出台人才支持政策，吸引高校毕业生留汉安居就业

　　6月8日，武汉市政府办公厅发布《关于进一步做好高校毕业生留汉就业创业工作的通知》，围绕高校毕业生留汉落户、安居、就业、创业、权益保障等方面推出20条措施，全面提升武汉人才吸引力。其中，《通知》明确提出减轻租房安居负担，取得普通高校（包括教育部认可的境外高等院校）全日制大专以上学历、毕业6年以内、本通知公布之日起在汉就业创业并正常缴纳社会保险、家庭在汉无自有住房的高校毕业生，在资格有效期内，租住人才租赁房的，按照不高于市场租金的70%缴纳租金，累计减免期限不超过3年。

　　· 呼和浩特：出台毕业生租房补贴政策，按月给予500-1000元补贴

　　6月17日，呼和浩特市召开了人才政策10条配套政策新闻发布会，介绍了租购房补贴政策、高校毕业生就业创业扶持政策、支持企业建立博士后工作站政策。其中，租房补贴范围及标准是2019年6月22日以后毕业的全日制普通高校本科及以上学历的毕业生，在呼和浩特市非公有制企业就业或自主创业，满足签订劳动合同、缴纳社保3个月、在呼和浩特市无房且租房居住等条件后，可申请租房补贴。具体补贴标准是：博士研究生、硕士研究生、本科生分别按月给予1000元、800元、500元补贴。

　　2022年上半年，受新冠疫情散点暴发、经济下行压力加剧等因素影响，全国重点50城住宅平均租金有所回落，1-6月累计下跌1.05%。6月，全国重点50城住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比下跌0.19%，跌幅较上月收窄0.04个百分点，同比下跌1.98%。

　　从月度走势看，2022年初受春节假期等因素影响，住房租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金1-2月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后换岗季等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足；5-6月，50城住宅平均租金持续回落。

　　图：2021年6月至2022年6月50城住宅租金走势

　　2.城市租金：北京、深圳、上海租金水平明显高于其他城市

　　城市间租金水平分化，北京、深圳、上海租金水平处于领先梯队。6月，北京、深圳、上海三个一线元/平方米/月以上，租金水平明显高于全国其他城市；杭州、广州、厦门、三亚和南京等5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；苏州、成都、天津、武汉、重庆、西安等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、徐州、呼和浩特、银川、北海租金均在20元/平方米/月以下。

　　从上半年租金累计涨跌幅看，多数城市租金出现回落。2022年1-6月，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。具体来看：

　　在租金上涨的城市中，石家庄、北京平均租金分别上涨0.81%、0.45%，涨幅排名前两位；银川、太原、沈阳涨幅在0.15%-0.3%之间。

　　在租金下跌的城市中，三亚、西宁、厦门、温州、哈尔滨和南宁等6个城市跌幅在2.0%以上；西安、深圳、成都、苏州、广州、上海等26个城市跌幅在1.0%-2.0%之间；济南、南京、武汉、青岛等13个城市跌幅在1.0%以内。

　　为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房情况、租房偏好和痛点问题，中指研究院于2022年6月对全国租户开展了问卷调查，共收回9810份有效租客样本。根据调查结果，我们从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了刻画。

　　（1）租客基本特征：90后、未婚、高学历

　　· 年龄结构：主力租客集中在25-29岁

　　调查结果显示，主力租客群体年龄集中分布在25-29岁，占比25.0%，其次为30-34岁，占比21.1%。分城市能级看，城市能级越高，租客群体年轻化趋势越明显。一线成；三四线岁以下租客占比不足五成。这也反映出年轻人更愿意去到一线、强二线等经济发达城市进行打拼。

　　· 婚恋现状：55%租客未婚，超30%恋爱中

　　从租客群体婚恋现状看，受访者中有32.8%的租客目前处于恋爱状态，22.2%的受访者目前为单身，已婚租客占比45.0%，其中已婚已育租客占比为21.8%，已婚未育租客占比23.2%。

　　· 学历水平：65%租客学历在本科及以上

　　从租客学历水平看，受访者中有48.7%的租客学历为本科，23.5%的学历为大专；65%的租客学历在本科及以上，近90%的租客学历在大专及以上。

　　（2）租赁行为特征：月租金主要分布在1001-5000元；一线%

　　调查结果显示，月租金主要集中分布在2001-3000元区间，占比30.7%；其次为1001-2000元区间段，占比为24.7%；3001-5000元区间段占比为21.4%。

　　· 租赁面积：一线及强二线平以下

　　从租住面积分布来看，一线及强二线城市主力租住面积段集中分布在30平以下，占比超过40%。随着城市能级的降低，租房面积逐渐提升，三四线平以上租住面积段占比相对较高，占比超四成。

　　（3）租房偏好与观念：通勤距离是租房的首要考虑因素；年轻人计划未来长期租房的比例较高

　　· 租房关注点：通勤距离排在首位

　　调查结果显示，44.8%的受访者表示通勤距离是其租房时考虑的重要因素之一，位居各因素首位。其次为商场医院等周边配套、地铁便利性、小区环境等因素。另外，女性租客对于配套情况、租金水平、物业服务、室内条件等方面因素关注度明显高于男性租客。

　　· 租房痛点：室友或房东不好相处、房屋质量差是主要的痛点问题

　　调查结果显示，室友不好相处、房东不好相处、房屋质量差是排名前三的租房痛点，其后是遇到黑中介、看房时抬高房价、维修责任无人承担等问题。

　　· 租房原因：本地无房是一线、强二线城市租房的主因，通勤远是普通二线及三四线城市租房的主因

　　调查结果显示，一线城市中因本地无房而选择租房的租客占56.3%，此比例在强二线%。三四线城市中，七成以上租客本地有房，因距离公司远而租房的占比为40.4%，因不想与父母同住而租房的占比为25.1%。

　　· 本地无房租客:五成以上租客未来计划在本地置业，年轻租客未来计划长期租房的比例较高

　　对本地无房租客未来购房规划进行分析，五成以上租客选择未来攒够首付后在本地置业，近三成租客选择未来长期租房，14.2%的租客选择回老家或房价更低的城市购房。

　　通过与年龄结构交叉分析发现，租客越年轻，选择未来长期租房的比重越高，20岁以下的租客中，选择长期租房的比重为44.1%，这表明年轻人的住房观念在逐渐转变，越来越多的年轻人会愿意选择长期租房。

　　· 上海城投：发行上海首单长租公寓CMBS，优先级发行规模10.8亿元

　　6月27日，西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，优先级发行规模10.8亿元，评级为AAA，产品期限12（3+3+3）年，发行利率3.20%。该产品为上海市首单长租公寓CMBS产品，发起机构和增信机构为上海城投控股投资有限公司，由西部证券作为计划管理人和独家销售机构，律师事务所为金诚同达，评级机构为上海新世纪，评估机构为戴德梁行。其他参与机构包括中国太平、兴业银行和杭州银行等。

　　· 厦门国贸房地产：拟发行9亿元住房租赁专项公司债券

　　6月29日，据上交所披露，厦门国贸房地产有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券已在上交所提交注册。债券品种为小公募，拟发行金额9亿元，发行人为厦门国贸房地产有限公司，承销商/管理人为兴业证券。据悉，本次债券募集资金扣除发行费用后，拟将6.30亿元用于公司住房租赁项目建设与运营，剩余资金用于补充流动资金、偿还到期债务等。

　　· 兴业银行：与福建省住建厅签署全面战略协议

　　6月10日，兴业银行与福建省住建厅在福州签署住房租赁工作全面战略协议，计划未来五年向福建省住房租赁市场各主体提供不少于1000亿元人民币意向性授信支持，在战略规划研究、住房平台建设、重点项目授信、金融创新研发等领域加强合作，探索住房租赁合作新模式。根据协议，兴业银行将为住房租赁业务开通审批绿色通道，并结合福建城中村改造、城市老旧小区改造、人才安居工程等多元场景，全力支持住房租赁项目尤其是保租房项目建设。

　　· 华发股份：拟发行不超50亿元的租赁住房定向资产支持票据

　　6月14日，珠海华发实业股份有限公司发布公告称，该公司计划以公司租赁住房所在项目公司股权、相关债权为基础资产，发行不超过50亿元租赁住房定向资产支持票据。其中，控股股东华发集团计划认购此次资产支持票据的次级资产支持票据，认购金额不超过此次资产支持票据发行总额的30%。

　　· 华润有巢：成都首个住房租赁大社区项目落地

　　6月20日，华润有巢与成都市郫都区平台公司就菁弘集团润水花园租赁住房项目达成了合作。菁弘集团润水花园租赁住房项目位于成都郫都区科创新城板块，属于独立住宅小区，总建筑面积3.52万平方米，房间数量652间，是华润有巢在成都的首个住房租赁大社区项目。

　　· 南京首个集中供暖长租公寓产品——瑾家公寓入市

　　6月18日，位于南京主城区高新技术产业园区——新城科技园内的瑾家公寓河西大街店开业。该店是南京安居集团首个入市的集中供暖保租房项目，提供20-58平方米的不同户型，共有223间房源，蕞低月租金为2700元。瑾家是南京市属国企安居集团旗下颐悦公司全力打造的高品质租赁社区及长租公寓品牌。

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