沧州29栋别墅查封后久未执行未经土地出让程序房屋能否拍卖？
近日，北京市的丁先生向新京报记者反映称，在河北省沧州市美林艺墅小镇，由于开发商之间产生纠纷，法院查封了该项目内29套别墅。后来，沧州市中级人民法院（简称“沧州中院”）以涉案别墅用地未经过土地出让程序为由裁定终结执行，之后该裁定又被河北省高级人民法院（简称“河北高院”）撤销。
值得关注的是，未经过招拍挂出让程序的土地上的建筑物能否拍卖？不具备办理初始登记条件的房屋又能否被查封执行？
据丁先生介绍，2011年10月10日，其与沧州市住美房地产开发有限公司（简称“沧州住美房地产”）签订“美林小镇项目二期股权转让协议”约定，由丁先生投入资金5000万元，沧州住美房地产将位于沧州市渤海路以北的小孔辛村现有居住建设用地建设工程（即沧州美林艺墅项目二期）30%给丁先生一方，且丁先生一方投入的5000万元资金可在2012年7月1日前分批抵回。
丁先生称，在协议签订后，自己分两批将投资款5000万元交付给沧州住美房地产，工程也如期开工，进展顺利。但时至今日，沧州住美房地产不仅未按期归还本息，就连工程也拒不核算。
2015年6月，丁先生将沧州住美房地产诉至法院，要求依法确认其在美林（艺墅）小镇二期工程中30%的股权、沧州住美房地产归还欠款4000万元及约定利息。同年10月26日，沧州中院判决，确认原告丁先生在美林小镇二期工程中30%的股权，并要求沧州住美房地产在该判决生效后五日内偿还丁先生4000万元及利息。此后，由于沧州住美房地产未能按期偿还上述款项，丁先生一方申请法院对沧州住美房地产所开发的美林艺墅小镇项目29套别墅进行查封和执行拍卖。
根据丁先生一方的代理律师北京卓浩律师事务所许荣律师介绍，经过申请执行，沧州中院陆续查封了美林艺墅小镇项目29套别墅。但从申请执行立案至今，沧州中院多次裁定终结执行程序，主要原因是涉案别墅之下的土地未经过招拍挂出让。
沧州中院蕞近一次终结执行裁定时间为2022年8月25日。该执行裁定称，沧州市城市规划局仅向美林艺墅小镇一期颁发了乡村建设规划许可证，但涉案不动产系美林二期所含项目。异议人（即丁先生一方）未能提交充分证据或相关行政部门的文件证实涉案不动产已经获得相关行政部门颁发的乡村建设规划许可证，或其建设规划方案设计已满足相关行政部门制定的城市规划及规范要求，故涉案房产暂不具备处置条件。
2022年9月，丁先生一方向河北高院申请执行复议。同年11月14日，河北高院作出执行复议裁定书认为，上述裁定认定的事实尚需进一步查证，依照相关规定，撤销了该执行裁定，将案件发回沧州中院重新审查。
“美林艺墅小镇是新民居项目。当时政府方面答应项目中有一部分是开发商自建出售的建筑。该裁定中所述的涉案房屋所在土地虽然没有规划证等证件，但其属于特殊时期的历史产物，并不是非法建筑。”丁先生如是说。
关于该项目用地性质，2023年4月14日，沧州市自然资源和规划局（以下简称“沧州市自规局”）在发给沧州中院的复函中称，美林艺墅小区系小孔村旧村改造项目，项目用地于2010年12月22日经省政府批准（冀政转征函（2010）1225号）征转为国有建设用地。目前，该宗地还未出让。依据相关规定，基于土地使用权与建筑物所有权的相互依附关系，土地使用权及建筑物所有权处置应当遵循“房地一体”原则，不能单独处置。
“截至目前，沧州中院以沧州市自规局上述复函等为由不恢复执行。”许荣表示，“我们认为房子的现状处置执行与自规局所阐述的房地一体原则没有直接的关联。因为执行并非定性房子是否具有合法产权，只是一种现状处置，而不是单独处置。”
新京报记者从河北省纪委监委网站获悉，沧州市委在2017年11月份发布的《关于巡视整改情况的通报》显示，对于“住美房地产美林艺墅”项目，现已按法律程序依法对住美房地产公司进行处罚，并将项目用地依法重新纳入招拍挂流程，按照程序逐步完善建设手续。
专家：有物权、无合法产权房屋，可以作为执行标的进行拍卖
新京报记者发现，美林艺墅小区二期房源有拟拍卖及拍卖的例子。
沧州市新华区人民法院于今年5月30日发布拍卖公告，将于7月17日10时至7月18日10时止（延时除外）在工行融e购网络司法拍卖平台上公开拍卖美林艺墅小区西区20号E户房产。公告特别提醒，该标的无房产证，以现状拍卖；拍卖成交后，如发生拆除及补偿不能等风险，由买受人自行承担相关责任。6月20日，新京报记者咨询沧州新华区法院时获悉，该法院目前正在拍卖包括该套房产在内的美林艺墅小区二期的3套别墅。
去年6月，沧州市新华区人民法院也曾发布拍卖公告称，拟拍卖美林艺墅小区东区8号楼一房产。此外，沧州中院也曾在2017年8月14日发布公告，拟对美林艺墅小区12号楼一房屋进行拍卖，且特别说明拍卖的标的物以现状为准，法院不承担标的物的瑕疵担保。
“尽管土地未经过招拍挂手续出让，但这种土地上建设的房子也是用钢筋水泥建成的，具有其物权属性，可以作为执行标的依法进行拍卖。”对此，中国政法大学民事诉讼法研究所副教授杜闻介绍，根据蕞高人民法院“关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知”（下称“通知”）明确，在执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记不能等风险由其自行承担。
杜闻进一步介绍，“从民法角度来讲，房屋现有人对该类房子只具有物权，但没有合法的产权，此类房屋可以作为执行标的执行拍卖。这与沧州市自规局在复函中提出的‘房地一体’原则不冲突。”
杜闻强调，从目前掌握的情况来看，如果上述整个项目用地都未经过正式的土地招拍挂出让程序，那么该项目的房屋都无法在相关行政管理部门获得产权登记。在执行阶段，涉案地块上的房屋都属于不具备初始登记条件的建筑。在此类执行拍卖中，执行法院必须在拍卖公告中明确注明房屋及土地的真实情况，确保竞买人知悉购买此类房屋的风险。
6月21日，新京报记者就此事的处理进展与负责办理此案的杨姓法官取得联系，该法官回应称，“此事还在进一步处理当中，还没有作出进一步裁定。”
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