头部部分 摘 要 ...................................................... 1

　　一、估价项目名称 ...................................................... 1

　　二、委托估价方 ........................................................ 1

　　三、估价目的 .......................................................... 1

　　四、估价期日 .......................................................... 1

　　五、估价日期 .......................................................... 1

　　六、地价定义 .......................................................... 1

　　七、估价结果 .......................................................... 2

　　八、土地估价师签字 .................................................... 3

　　九、土地估价机构 ...................................................... 3

　　第二部分 估价对象界定 ............................................... 5

　　一、委托估价方 ........................................................ 5

　　二、估价对象 .......................................................... 5

　　三、估价对象概况 ...................................................... 5

　　四、影响地价的因素说明 ................................................ 8

　　第三部分 土地估价结果及其使用 ...................................... 15

　　一、估价依据 ......................................................... 15

　　二、土地估价 ......................................................... 16

　　三、 估价结果和估价报告的使用 ........................................ 19

　　第四部分 附件 ...................................................... 23

　　工业、土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、

　　通讯、通气、通热）及宗地红线内土地平整、剩余使用年期为 48.74 年的国有

　　本次评估 7749.7 平方米工业用途的出让土地，在 2014 年 12 月 18 日宗地

　　红线外“七通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热)及宗地红

　　线内场地平整，剩余使用年限为 48.74 年条件下，估价对象的公开市场评估结

　　待估宗地出让土地使用权价格：4,968,600.00 (元）(取整到百位) ；

　　估价机构：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司 估价报告编号：(京)沃克森 [2015](估)字第 102 号

　　估价期日：2014 年 12 月 18 日 估价期日的土地使用权性质：出让

　　估价目的：因沧州大化集团有限责任公司拟转让国有土地使用权，沧州大化集团有限责任公司特委托沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司为确定拟转让土地使用权价值提

　　2、基础设施限制：估价对象设定开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热）及宗地红线、规划限制条件：无。

　　1、本次评估未考虑将来土地交易后可能产生的土地增值税及其他相关税费。；

　　2、本报告限于专业技术本身原因，未对地下管道、通道、有害物质以及地质结构进行详细考察和分析，若因该部分原因造成估价结果影响，本公司不对由此造成的损失承担责任；

　　3、截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地地上建有主要房屋建筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房屋所有权证，产权系沧州大化集团有限责任公司下

　　属单位沧州大化股份有限公司的子公司沧州大化集团新星工贸有限责任公司（现已更名为沧州大化新星工贸有限责任公司）所有，本次估价未考虑该事项对估价对象土地价值的影响。

　　4、本报告评估目的仅为委托方沧州大化集团有限责任公司拟转让土地使用权提供价格参考依据，不适用于其它任何目的。

　　有限责任公司以划拨方式取得，2013 年 9 月 1 日沧州大化集团有限责任公司

　　2013 年 9 月 1 日沧州市国土资源局与沧州大化集团有限责任公司签订了

　　2006 年 12 月 17 日，河北沧州大化集团有限责任公司（现更名为沧州大

　　押合同》（2007 年沧中银解支信字 002 号），河北沧州大化集团有限责任公司

　　将估价对象未补办出让手续前的划拨土地（证号为沧市国用（1998）字第 39

　　号）抵押给了中国银行股份有限公司沧州市解放路支行，2007 年 7 月 14 日沧

　　州市国土资源局核发了《沧运他项（2007）第 081 号》，土地他项权利人为中

　　任公司，土地坐落为北环中路 66 号，使用权面积为 8830.90 平方米，用途为

　　工业，使用权性质为划拨，抵押期限自 2006 年 12 月 17 日至 2017 年 12 月 16

　　估价对象为工业用地， 在本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地

　　京杭大运河贯穿市区，因东临渤海而得名，意为沧海之州。距首都北京 240

　　公里，距天津 120 公里，距省会石家庄 221 公里。沧州地处环渤海中心地带，

　　政区划分:沧州市设新华区、运河区 2 个区，辖黄骅市、任丘市、泊头市、

　　河间市 4 个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、

　　吴桥县、献县和孟村回族自治县 10 个县，及沧州渤海新区、沧州经济开发区、

　　沧州高新技术产业开发区，总人口 720 万，总面积 1.4 万平方公里。

　　海波蕞高 17 米，蕞低 2 米。地势自西南向东北倾斜，其西部是太行山山前冲

　　水文气候: 沧州地跨北纬 37°29′至 38°57′，东经 115°42′至 117°

　　年平均气温 12.5℃，年平均降水 581 毫米。年积温 4785℃，无霜期 181 天。

　　交 通：沧州市距北京 240 公里，距天津 120 公里。自古有水旱码头之称，

　　自然资源: 沧州有耕地 1241.4 万亩，草地 60 万亩，是河北省粮、棉、

　　产品，全市年产红枣近 43.5 万吨，鸭梨 46.5 万吨。沧州还有待开发利用的

　　荒碱地 200 多万亩、沿海滩涂 52.7 万亩，低产盐田 40 万亩，可全部转化为

　　建设用地。沧州境内有华北、大港两大油田，已探明石油地质储量 15 亿吨，

　　天然气储量 282 亿立方米，开发潜力非常可观；沧州是全国四大产盐基地之

　　一，盐田面积达 45 万亩，年产量达 200 万吨,是全国四大产盐基地之一；沧

　　州拥有 129.7 公里海岸线，海洋捕捞、海水养殖已具规模，海洋生物 1000 余

　　情况，十一月沧州市商品房预售网签成交套数为 2163 套。环比 10 月上涨

　　一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014 年 3 月，全国两会召开，

　　确定今年政府工作 15 个方面共 55 项重点任务。在此其中，城镇化、土地制

　　告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人

　　的发展脉络。5 月 20 日国务院批转发展改革委《关于 2014 年深化经济体制改

　　是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2014

　　各地调控频繁出现政策微调，6 月 4 日住建部再次重申了双向调控、分类指导

　　投资需求的原则。从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规

　　能区），将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。

　　“三带”即 3 条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地

　　成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。“四片”即由 3 条南北向结

　　构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区 4 个主

　　城市规模：规划至 2015 年市域总人口达到 795 万人，2020 年市域总人口

　　初步核算，2013 年，全市地区生产总值完成 3013 亿元，比上年增长 9.0%

　　，分别高于全国（7.7%）和全省（8.2%）1.3 个和 0.8 个百分点。其中,头部

　　产业增加值完成 345.96 亿元，增长 3%；第二产业增加值完成 1578.27 亿元，

　　增长 10.5%；第三产业增加值完成 1088.76 亿元，增长 8.7%。三次产业结构

　　2013 年沧州市城市居民消费价格指数累计上涨 2.7%。从结构看，八大类

　　上涨 5.6%、0.9%、0.2%、1.9%、2.7%、0.2%、1.3%和 1.7%。农村居民消费价

　　格指数累计上涨 4.0%。从结构看，八大类价格“七升一降”，食品、衣着、家

　　用品及服务、居住类累计上涨 10.1%、2.0%、0.8%、4.0%、0.1%、0.6%、和

　　沧州市运河区始建于 1980 年 3 月，地处沧州市城区西半部，因京杭大运

　　117.7 平方公里，总人口 30.9 万人，辖一乡一镇、六个街道办事处，63 个行

　　口依城而建，307 国道在城区南部纵贯；城区内道路纵横交错，迎宾大道、永

　　2014 年，运河区着力推进道路建设，增强城市承载力。黄河路提升工程、

　　已经开工。运河区深入实施中心城区环境提升行动，取缔露天烧烤 131 家，

　　规范主干道两侧占道经营、店外经营、有烟烧烤 1800 余处；圆满完成海河路、

　　渤海路环境综合整治，累计拆除违章建筑 5 万余平方米，清除沟渠淤积 4 万

　　余方。运河区还开展“万人百株树”活动。2014 年春季植树 2.45 万余亩、200

　　多余万株，果岭湾、大运河两个森林公园规模均已超过 5000 亩，环城景观带

　　建全部按期完成。2014 年秋冬季植树已全面铺开，已流转土地 4200 余亩。

　　一批精品小区建成入住。大力推进“社区建设年”活动，投资 1.1 亿元，改

　　扩建社区办公及服务用房 1.9 万平米，新改扩建 35 个社区。四合市场、富强

　　市场等标准化菜市场建成并投入使用。累计投资近 2 亿多元，对第十中学和

　　迎宾路小学等 14 所学校进行新建、改扩建，大力实施“七彩阳光”德育工程，

　　施 20 余家，民生银行、全聚德、东来顺等名企名店成功落户，红星美凯龙泰

　　宗地周边东临四合村道路，距主干道永济东路约 100 米，临路状况较优。

　　待估宗地面积为 7749.7 平方米，宗地面积适中，对土地利用无影响。

　　估价对象为工业用地，截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地

　　地上建有主要房屋建筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房

　　公司的子公司沧州大化集团新星工贸有限责任公司所有，现状容积率为 0.84。

　　（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民

　　（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全

　　（6）《国务院关于加强土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15 号)

　　中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；

　　求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特

　　论,生产要素之间存在一定的蕞优组合,超过一定限度,每一要素持续增加,其

　　地价基准日为 2007 年 1 月 1 日，距本次估价期日 2014 年 12 月 18 日已超过 7

　　待估宗地出让土地使用权价格：4,968,600.00 (元）(取整到百位) ；

　　〇一四年十二月十八日，土地用途为工业、剩余年期为 48.74 年，土地使用

　　（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准 GB/T 18508-2001《城镇土

　　（3）本土地估价结果自报告提交之日起壹年内有效,即 2015 年 5 月 6 日

　　②截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地地上建有主要房屋建

　　筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房屋所有权证，产权系

　　2006 年 12 月 17 日，河北沧州大化集团有限责任公司（现更名为沧州大

　　押合同》（2007 年沧中银解支信字 002 号），河北沧州大化集团有限责任公司

　　将估价对象未补办出让手续前的划拨土地（证号为沧市国用（1998）字第 39

　　号）抵押给了中国银行股份有限公司沧州市解放路支行，2007 年 7 月 14 日沧

　　州市国土资源局核发了《沧运他项（2007）第 081 号》，土地他项权利人为中

　　任公司，土地坐落为北环中路 66 号，使用权面积为 8830.90 平方米，用途为

　　工业，使用权性质为划拨，抵押期限自 2006 年 12 月 17 日至 2017 年 12 月 16

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